Wie Sie Ihre Immobilie auf den Verkauf vorbereiten

Was ist Home Staging?
Beim Home Staging “überarbeitet” man eine Immobilie Stück für Stück. Man entrümpelt, repariert, neutralisiert und gestaltet Wohnträume. Die Immobilie wird dadurch für die Zielgruppe optimal in Szene gesetzt. Bereits beim Betrachten der Immobilienfotos hat der Interessent das gute Gefühl: “Hier kann ich mir vorstellen zu leben.”

Durch das Einrichten leerer Räume mit Möbeln, wird die Größe sichtbar und wertgeschätzt. Accessoires, Licht und Farbe geben den Räumen den letzten Schliff und begeistern die Interessenten. So viel zur Theorie …

Was ist das Problem? / Warum ist die Vorbereitung wichtig?
Die meisten Menschen (ca. 80%) sehen die Räume genauso wie sie sind. Sie haben große Schwierigkeiten damit, sich Räume mit einer anderen Einrichtung vorzustellen.

Wenn Sie dies erst einmal akzeptiert haben, werden Sie verstehen, dass die folgenden Maßnahmen sehr sinnvoll sind, um Ihre Immobilie bestmöglich zu verkaufen. Hier geht es um Verkaufspsychologie.

Da Sie also nicht darauf zählen können, dass sich die Interessenten das ein oder andere weg-denken oder im Geiste umgestalten, empfehle ich Ihnen, dem Interessenten etwas entgegen zu kommen. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Immobilie für die Fotos und die Besichtigungen im besten Licht erscheint.

Nach der Umgestaltung wirkt der Raum heller und klarer strukturiert.

Wonach suchen Interessenten?
Interessenten suchen nach einer hellen Immobilie

Helle Wände und viel Lichteinfall, können dies positiv beeinflussen.


Interessenten suchen nach einem Zuhause zum Wohlfühlen

Wie in einem Hotelzimmer, sollte die Immobilie die Interessenten einladen, sofort einziehen zu können. Ordnung und Sauberkeit haben darauf einen großen Einfluss.

Rumpelkammer oder einladende Wellnessoase?

Interessenten suchen nach dem Besten und Neuesten, das sie für ihr Geld bekommen können

Im Auge des Betrachters, muss die Immobilie ihr Geld wert sein. Durch die professionellen Fotos, tragen wir dazu bei, die Wertigkeit zu zeigen. Jede wackelnde Türklinke oder fehlende Fußleiste, zeugt jedoch von einem schlechten Pflegezustand. Hier können Sie vorbeugen.

Nur kleine Mängel? Oder gibt es noch mehr Reparaturstau im Haus?

Zeigen Sie Ihre Immobilie von der besten Seite und machen Sie es den Interessenten so einfach wie möglich, sich in den Räumen wohlzufühlen und den Wert zu erkennen. Wie das geht, erfahren Sie im Folgenden noch genauer.

Es folgen einige, konkrete Tipps, mit denen Sie den ersten Eindruck verbessern können, den Ihre Immobilie bei den Interessenten hinterlässt. Verstehen Sie die Tipps bitte als Anregungen. Dahinter kann einiges an Arbeit stecken. Wie viel Sie davon umsetzen möchten, liegt deshalb ganz bei Ihnen und manchmal auch am Budget, das Sie einsetzen möchten. Sie können sich jedoch sicher sein, dass sich der Aufwand lohnen wird.
Möbel - ja oder nein?
Jein … Es kommt auf die Möbel und Ihre Zielgruppe an. Fakt ist, dass ein zu voll gestellter Raum, kleiner wirkt als er eigentlich ist. Das gleiche gilt aber auch für leere Räume. Fehlt die Einrichtung komplett, haben die Besucher keinerlei Anhaltspunkte mehr, um die Dimension des Zimmers einzuschätzen. Auf Fotos und vor Ort, wird die wahre Größe eines Raumes dann meist unterschätzt.


Vor dem Home Staging sind die Dimensionen des Raumes kaum einschätzbar.

Wer ist mit hoher Wahrscheinlichkeit der Käufer Ihrer Immobilie?

  • Familien?
  • Singles?
  • Jung oder Alt?
  • Hochwertig oder Ikea?

Mit der Antwort auf diese Frage, wissen Sie auch, welche Art von Einrichtung die Interessenten ansprechen würde. Als Beispiel: Sie möchten ein Einfamilienhaus aus den 50ern an eine junge Familie mit Kindern verkaufen? Dann würde ich eher empfehlen, eine evtl. noch vorhandene Eiche rustikal Einrichtung zu entfernen und die Wände weiß zu streichen. Dann bringen Ihnen die leeren, hellen Räume mehr Vorteile.

Ist die Einrichtung bereits in die Jahre gekommen und sehr dunkel, kann ein leerer Raum mehr Vorteile bringen.

Optimal wäre das Einbringen von modernen, der Zielgruppe entsprechenden, Möbeln.

Komplette Umgestaltung, um junge Käufer anszusprechen.

Wie Sie im Detail vorgehen
Aufräumen
Befreien Sie die Räume von unnötigem Ballast. Nicht die Einrichtung soll im Vordergrund stehen, sondern die Räume. Da Sie sowieso vorhaben auszuziehen, betrachten Sie es als Vor-Packen. Sie räumen schon mal alles in Umzugskartons, was nicht ständig benötigt wird. Bei dieser Aktion kann man sich gut von unnötigem Ballast befreien und im Anschluss noch ein bisschen Geld auf dem Flohmarkt verdienen.


Die Dinge, die Sie täglich brauchen, verstauen Sie bevorzugt in Schränke und Schubladen, sodass nur noch das nötigste liegen bleibt. Kommoden, Tische oder andere Ablagen wirken ansprechender mit neutralen Deko-Elementen, wie Blumen, Obstschalen, Lampen, Kerzen, etc. Persönliche oder funktionelle Dinge, wie z. B. Fernbedienungen, Taschentücher, private Kalender etc. lenken den Betrachter und Besucher eher von der Immobilie ab und verhindern das Gefühl, dass man sofort einziehen könnte.

Nichts ist so alt, wie Weihnachten vor 2 Wochen. Geben Sie dem Betrachter keine Hinweise darauf, wann die Fotos geschossen wurden. Deshalb entfernen Sie Feiertagsdekoration, um einen zeitlosen und neutralen Eindruck zu hinterlassen.

Entfernen Sie Dekorationen auf Kaminen, um mehr Ruhe ins Bild zu bringen.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie Dekorationen komplett entfernen – das wirkt kahl und steril. Bei der Auswahl der Dekorationen, verwenden Sie bevorzugt hochwertiges, das den Wert Ihrer Immobilie unterstreicht.

Platz schaffen
Schaffen Sie Platz, sodass der ursprüngliche Zweck der Räume und die Vorzüge zu erkennen sind. Arbeitsecke im Wohnzimmer? Ein ehemaliges Kinderzimmer als Abstellraum? Zeigen Sie den Interessenten ganz klar, wie man diesen Raum nutzen kann.

Zeigen Sie den vorhandenen Platz. Weniger ist mehr! Ein schönes Beispiel ist die Küche. Was kann nicht alles auf einer Arbeitsfläche Platz finden: Kaffeemaschine, Toaster, Gewürze, Mikrowelle, Müslikartons, Kaffeedosen, etc. Nun betritt der Interessent die Küche und sieht … der Raum ist ja viel zu klein und wo soll man denn hier kochen? Aber der Platz ist da – er ist nur versteckt. Machen Sie ihn wieder sichtbar, indem Sie die meisten Dinge in Schränken verstauen und nur wenige, dekorative Utensilien und Geräte stehen lassen.

Zeigen Sie (fast) leere Flächen: in der Küche, im Badezimmer, auf Tischen, in Regalen und auf Kommoden. Wie erwähnt, setzen Sie schöne und hochwertig (wirkende) Dekorationen, Flakons, Küchengeräte, etc. gezielt ein, um ein klares, einladendes Bild zu erzeugen.

Lagern Sie nichts auf Schränken oder unter Schränken und Betten.

Lagerung
Fragen Sie Familie und Bekannte, ob Sie das ein oder andere Möbelstück oder auch Umzugskartons bei ihnen unterstellen können. Wenn Sie die Umzugskartons im Haus lagern müssen, achten Sie auf ein ordentliches Erscheinungsbild.

Oder mieten Sie sich für die Zeit des Verkaufs eine Lagerbox.

Persönliches
Das Ziel ist es, eine Immobilie zu präsentieren, in die die Interessenten sofort einziehen könnten. Um das zu erreichen, ist es wichtig, dass Sie Ihre persönliche Note aus den Räumen entfernen.

Entfernen Sie persönliche Gegenstände, wie Fotos, Postkarten-Sammlungen (vor allem am Kühlschrank), religiöse Elemente oder Fan-Artikel. Verstauen Sie persönliche Papiere, Unterlagen und Post in Schränken und Schubladen.

Wenn Sie Sammler sind, können diese Gegenstände einen Raum schnell überladen. Räumen Sie die Sammlungen besser weg.
Die Räume sollten so neutral wie ein Hotelzimmer oder ein Möbelhaus gestaltet sein.

Möbel
Eine aufgelockerte Möblierung schafft Platz und lässt Räume größer erscheinen. Achten Sie darauf, dass die Räume nicht bis in die letzte Ecke zugestellt sind. Schaffen Sie entlang der Wand immer wieder leere Plätze.

Schieben Sie Ausziehtische zusammen und entfernen Sie überflüssige Stühle – so sorgen Sie für mehr Raum um den Tisch herum.
Leere Räume hingegen können Sie z. B. mit einer kleinen Sitzecke bestücken, damit Interessenten die Dimensionen besser erfassen können.

Licht
Ziehen Sie sämtliche Jalousien hoch und schwere Vorhänge zu Seite. Lassen Sie viel Licht in die Räume. Schaffen Sie eine angenehme Atmosphäre.

Sorgen Sie dafür das Ausgänge zu Balkon und Terrasse frei zugänglich und erkennbar sind.

Schalten Sie die gesamte Beleuchtung bereits vor der Besichtigung ein – auch an der Dunstabzugshaube und unter den Schränken in der Küche.

Räume im Detail
Eingangsbereich
Räumen Sie Taschen und Schuhe weg. Lassen Sie nur wenige Jacken an der Garderobe hängen.

Wohnzimmer
Entfernen Sie Schutzdecken von den Sofas. Vermeiden Sie bunt zusammenstellte Kissen. Reduzieren Sie die Anzahl an verschiedenen Farben. Dies erzeugt ein ruhigeres Gesamtbild. Räumen Sie herumliegendes Kinderspielzeug ins Kinderzimmer.

Aufgeräumter wirkt das rechte Bild. Geschlossene Gardinen engen den Raum zusätzlich ein.


Um den Raum größer wirken zu lassen, haben wir das Sofa von den Decken befreit, Sessel und Hocker entfernt und den Blick zum Garten hin geöffnet.

Schlafzimmer
Legen Sie eine neutrale, einfarbige Tagesdecke über das Bett. Alternativ können Sie die Betten mit einer neutralen, einfarbigen Bettwäsche beziehen und wie eine Tagesdecke komplett längs oder auch quer über das Bett legen. Räumen Sie persönliches von den Nachtschränken. Eine Lampe auf jeder Seite des Bettes reicht vollkommen aus.Verstauen Sie Wäsche und Kleidung im Schrank.

Küche
Die Spüle sollte leer (kein Geschirr) und blitzsauber sein. Entfernen Sie unnötige Küchengeräte, die nur Platz wegnehmen.

Ansammlungen von Altpapier und Altglas in den Ecken machen keinen guten Eindruck. Räumen Sie diese besser weg. Wenn Besichtigungen stattfinden, achten Sie vor allem auf gute Gerüche in der Küche und bringen Sie den Müll, wenn nötig, täglich raus.

Badezimmer & WC
Passen die Handtücher zum Badezimmer und sind sie frisch und sauber? Einfarbige Handtücher sind immer zu bevorzugen, weil sie mehr Ruhe in den Raum bringen. Wenn nötig, kaufen Sie sich ein paar neue Handtücher nur für das Fotoshooting und die Besichtigungen.

Suchen Sie sich aus Ihren Badezimmer-Utensilien einige wenige schöne Fläschchen, Tuben oder ähnliches aus, die sie für das Fotoshooting und für die Besichtigungen aufstellen. Die anderen Dinge, wie Haargel, Schminke, Kämme, Zahnbürsten, Tuben und Cremes werden in den Schränken verstaut.

Es bleiben lediglich wenige, hochwertig (aussehende) Dinge stehen. Auch die Dusche sollten Sie nicht mit Shampoos und Duschgels überladen.

Tipp: Nehmen Sie einfach eine Kunststoff-Box, in der Sie vor den Besichtigungen alles verstauen, was zu viel ist.

Tauschen Sie einen alten, unschönen Duschvorhang gegen einen neuen, einfarbigen aus. Ein glänzender Metall-Duschschlauch wertet das Bad mehr auf, als ein weißer Kunststoffschlauch.

Wie sehen die Badematten/Teppiche aus? Auch diese sollten einen frischen, sauberen Eindruck hinterlassen und möglichst einfarbig, auf das Bad abgestimmt sein – anderenfalls besser weglegen oder neue kaufen.

Tauschen Sie die Toilettenpapierrolle gegen eine neue aus.

Stimmen Sie die Farbe des Toilettendeckels auf die Keramik ab. Weniger vorteilhaft sind bunte Deckel, die nicht in das farbliche Gesamtkonzept passen. Entfernen Sie WC-Umrandungen und Deckel-Bezüge – das wirkt moderner.

Halten Sie den Toilettendeckel auf Fotos und bei Besichtigungen immer geschlossen.

Duftkerzen oder Aromastäbchen sorgen für einen angenehmen Geruch im Bad.

Manch Badezimmer ist von Kopf bis Fuß komplett weiß. Wenn Sie ein solches Bad komplett ausräumen, bleibt ein kahler, kühler Raum. Mit warmen Erdtönen (als Teppich, Handtücher und Dekorationen) und mit Pflanzen können Sie eine warme, gemütliche Wohlfühloase erschaffen.

Ein Badewannen-Lift oder ein Toilettensitz mit Armlehnen werden in der Regel mit Kranheit in Verbindung gebracht – dies trifft auch auf Rollstühle, Tabletten oder Krankenbetten zu. Um eine grundsäztlich positive Stimmung beim Betrachten der Fotos und bei der Besichtigung aufrechtzuerhalten, empfehle ich Ihnen (sofern möglich) diese Dinge zu enfernen oder außer Sichtweite zu stellen.

Älteren Bädern können Sie mit wenig Geld wieder neues Leben einhauchen, indem Sie die Fliesen streichen.

Ausbaureserven / Dachboden
Ein ausbaubarer Dachboden kann Ideen wecken oder Magenschmerzen verursachen. Halten Sie auch diese „Abstellfächen“ ordentlich und sauber für die Besucher bereit.

Terrasse / Balkon
Entfernen Sie den Grill (es sei denn er ist dekorativ), Kinderspielzeug, Wäscheständer, etc. Auf den Balkon und auf die Terrasse gehören lediglich die Gartenmöbel und Kübelpflanzen.

Wenn es das Wetter zulässt, legen Sie die Sitzauflagen auf die Stühle und dekorieren Sie den Tisch mit einem Windlicht oder ähnlichem. Schaffen Sie eine gemütliche Sitzecke. Entfernen Sie leere Blumenkästen oder bepflanzen Sie die Kästen neu.

Garten
Räumen Sie Mülltonnen, Gartengeräte und Wäschespinnen außer Sichtweite. Lassen Sie die Interessenten den Garten genießen, ohne dass sie an die Arbeit erinnert werden.

Fahrräder und Kinderspielzeug können Sie ebenfalls wegräumen, um für ein ordentliches Gesamtbild zu sorgen.

Steht auch bei Ihnen ein Trampolin im Garten? Dieses tolle Gerät kann beim Fotoshooting schnell ein ganzes Haus verdecken oder die Gesamtansicht des Gartens negativ beeinträchtigen. Wenn es möglich ist, das Trampolin für die Zeit des Verkaufs abzubauen, kann ich Ihnen das nur empfehlen.

Halten Sie den Rasen kurz und säen Sie, wenn nötig, nach, um ein schönes Grün zu erhalten.

Büsche, die direkt vor Fenstern gepflanzt wurden, können den Innenräumen Tageslicht entziehen. Stutzen Sie diese Büsche, um die Fenster freizulegen.

Die Gehwege sollten sauber und frei von Unkraut sein.

Autos / Fahrzeuge
Für den Fotoshooting-Termin, achten Sie bitte darauf, dass Ihr Auto keine wichtigen Details des Hauses verdeckt. Für Besichtigungen ist es zudem wichtig, dass Sie den Interessenten einen freien Zugang zum Haus ermöglichen.

Autos können die Wertigkeit einer Immobilie unterstützen, wie alle Einrichtungsgegenstände im Haus. Ein schickes, gepflegtes Auto vor der Tür signalisiert dem Interessenten, dass Sie auch Ihre Immobilie gepflegt haben.

Muster und Farben
Warum eigentlich immer „einfarbig“? Weil zu viele Muster einen Raum in den meisten Fällen unruhig und kleiner wirken lassen. Muster können den gleichen Effekt, wie Unordnung haben. Je klarer der Raum sich zeigt, desto besser kann er vom Interessenten erfasst werden.

Auch Farben haben einen großen Einfluss auf die Raumwirkung. Um die Räume neutral zu halten und eine große Masse an Interessenten anzusprechen, ist es sinnvoll, auch die Farben neutral zu halten – d. h. weiß oder helle Töne.

Zudem verkleinern dunkle, starke Farben einen Raum optisch und das will man beim Verkauf unter allen Umständen vermeiden, denn mehr Platz bedeutet einen höheren Kaufpreis.

Wie viel Quadratmeter auf dem Papier stehen, spielt oft eine untergeordnete Rolle gegenüber dem gefühlten Platz, denn mit Quadratmeter-Angaben können die meisten Menschen eher wenig anfangen.

Teppiche
Deshalb sprechen wir jetzt auch über Teppiche. Viele kleine Teppiche und Läufer sind sicher gemütlich – rein optisch zerteilen Sie den Raum aber und dadurch wirkt er kleiner.

Setzen Sie Teppiche nur gezielt ein, um gemütliche Ecken zu schaffen. Verwenden Sie dabei möglichst einfarbige, größere Teppiche.

Pflanzen
Entsorgen Sie kranke und vertrocknete Pflanzen.

Frische Blumen auf dem Tisch machen sich immer gut. Generell beleben Pflanzen einen Raum (auch optisch) und Sie können sie gezielt als Dekoration einsetzen. Einheitliche Übertöpfe sind dabei sehr empfehlenswert.

Reduzieren Sie die Anzahl der Pflanzen auf den Fensterbänken, sodass der Blick nach draußen frei ist und viel Licht in den Raum gelangen kann.

Sauberkeit
Dieser Punkt ist besonders wichtig. Während des Verkaufs sollten Sie die Räume bis in die kleinsten Ecken sauber halten. Staub sieht man oft nicht direkt – aber man spürt, dass es dem Raum an Frische fehlt. Beauftragen Sie, wenn nötig, ein Reinigungsunternehmen.

Putzen Sie die Fenster vor dem Fotoshooting und halten Sie sie auch für die Besichtigungen sauber und strahlend.

Reinigen Sie fleckige Teppiche und saugen Sie regelmäßig. Beseitigen Sie Kalkablagerungen in Bad und Küche – Armaturen sollten möglichst blitzblank sein. Dunkle Fugen in Bad und Küche können Sie mit Scheuermilch und einer Zahnbürste „leicht“ reinigen.

Gerüche
Schlechte Gerüche haben einen negativen Einfluss auf das Wohlgefühl der Interessenten.

Lüften Sie gut durch. Rauchen Sie nicht mehr innerhalb der Wohnung. Es kann sich auch lohnen die Wände zu streichen, wenn im Haus geraucht wurde. Stellen Sie Duftkerzen und Aromastäbchen auf oder verwenden Sie Raumspray.

Waschen Sie die Gardinen und reinigen Sie Teppiche und Textilien, die schlechte Gerüche aufgenommen haben.

Vor Besichtigungen kochen Sie am besten Kaffee – das sorgt für einen angenehmen Geruch in der Küche und Sie können den Interessenten gleich eine Tasse anbieten. Das gleiche gilt für frisch gebackenen Kuchen.

Vermeiden Sie es, vor Besichtigungen zu kochen und somit strenge Essensgerüche zu erzeugen. Die menschliche Nase hat die Eigenschaft, sich an Gerüche zu gewöhnen und sie nach einiger Zeit nicht mehr wahrzunehmen –also bitten Sie ruhig einen Bekannten oder Ihren Immobilienmakler, die Gerüche in den Räumen zu überprüfen.

Haustiere
Es ist zwar kaum zu glauben, aber nach Umfragen, möchten die meisten Interessenten keine Spuren von Haustieren in Immobilien sehen. Tiere werden oft mit Schmutz und Allergien verbunden. Für die Zeit der Besichtigung empfehle ich Ihnen also, alle Spuren zu beseitigen. Die Tiere sollten nicht in der Wohnung sein und auch Hundedecken, Näpfe und die Katzentoilette sollten entfernt werden.

Reparaturen
Gehen Sie ganz bewusst durch die Räume und suchen Sie nach Mängeln. Tauschen Sie defekte Glühbirnen aus.

Ersetzen Sie fehlende Fußleisten. Schrauben Sie lockere Schalter, Steckdosen, Türklinken und Fensterhebel fest. Reparieren Sie defekte Schalter. Ölen Sie quietschende Türen.

Beauftragen Sie einen Handwerker, um hängende Türen und Fenster neu einzustellen. Streichen Sie schadhafte Wände oder tapezieren Sie neu (in dezenten, neutralen Farben).

Tauschen Sie alte, schadhafte Silikonabdichtungen z. B. im Badezimmer aus. Beseitigen Sie all diese kleinen Mängel, denn die Interessenten schließen von kleinen Mängeln auf große Mängel und das wird den Preis negativ beeinflussen.

Präsentieren Sie eine top gepflegte Immobilie, um die Interessenten zu begeistern.

Susanne Buchholz

Architekturfotografin

Baujahr 1974, aufgewachsen im Münsterland.

Architektur war schon immer Bestandteil meines Lebens, genauso wie kreatives Arbeiten, Fotografieren, Malen und Zeichnen. Wie diese Themen zusammenpassen, hat sich erst nach und nach herauskristallisiert.

Im Laufe der Jahre habe ich die Architektur und die Immobilien auf vielfältige Arten erforscht: Studium der Innenarchitektur, Weiterbildung im Home Staging und meine Tätigkeit als Immobilienmaklerin mussten mich in 2008 zwangsläufig zur Architekturfotografie führen, die mich bis heute begeistert.

Ich genieße die Zeit beim Fotoshooting und beschäftige mich in Ruhe mit jedem Raum – mit jeder Ansicht, um Ihnen die bestmögliche Qualität zu liefern.

Lieber Besucher, ich hoffe, wir lernen uns bald persönlich kennen. Ich freue mich darauf, Ihnen mit meinen Architekturfotos viele neue Kunden zu bringen.

Herzliche Grüße aus Wiedenbrück

Susanne Buchholz

Susanne Buchholz

Architekturfotografin

Baujahr 1974, aufgewachsen im Münsterland.

Architektur war schon immer Bestandteil meines Lebens, genauso wie kreatives Arbeiten, Fotografieren, Malen und Zeichnen. Wie diese Themen zusammenpassen, hat sich erst nach und nach herauskristallisiert.

Im Laufe der Jahre habe ich die Architektur und die Immobilien auf vielfältige Arten erforscht: Studium der Innenarchitektur, Weiterbildung im Home Staging und meine Tätigkeit als Immobilienmaklerin mussten mich in 2008 zwangsläufig zur Architekturfotografie führen, die mich bis heute begeistert.

Ich genieße die Zeit beim Fotoshooting und beschäftige mich in Ruhe mit jedem Raum – mit jeder Ansicht, um Ihnen die bestmögliche Qualität zu liefern.

Lieber Besucher, ich hoffe, wir lernen uns bald persönlich kennen. Ich freue mich darauf, Ihnen mit meinen Architekturfotos viele neue Kunden zu bringen.

Herzliche Grüße aus Wiedenbrück

Susanne Buchholz

Ich freue mich auf unseren Termin. Sollten Sie noch Fragen zum Home Staging haben oder konkrete Unterstützung bei den Vorbereitungen benötigen, melden Sie sich gern bei mir.

Herzliche Grüße aus Wiedenbrück

Susanne Buchholz